購(gòu)房政策宣傳系列（二）——住宅小區(qū)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備自然損壞后如何使用房屋維修資金
時(shí)間：2016-02-04 09:44:54 點(diǎn)擊數(shù)：3427
隨著我國(guó)城市住房制度改革的不斷深化和完善，房屋的質(zhì)量和居住安全越來(lái)越受到人們關(guān)注。我國(guó)住宅類(lèi)型絕大多數(shù)屬于群體式，且多以住宅小區(qū)的方式進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)，住宅單體間存在共用部位，單幢樓或小區(qū)內(nèi)有共用設(shè)施設(shè)備。這些共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行是否正常直接關(guān)系到相鄰住宅、整幢樓、整個(gè)小區(qū)的正常使用和安全，關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益和社會(huì)公共利益，因此，維修資金制度的建立和資金的合理使用顯得尤為重要。
住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。住宅共用部位包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
國(guó)家《物權(quán)法》對(duì)于房屋維修資金使用的規(guī)定
國(guó)家物權(quán)法對(duì)于維修資金使用有著明確的規(guī)定，為維修資金使用提供了法律依據(jù)。按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》“第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”的規(guī)定，要使用維修資金必須征得“雙2/3”業(yè)主同意。
我市房屋維修資金使用的程序
我市房屋維修資金使用的具體程序：
1、授權(quán)委托：業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房屋管理單位（以下簡(jiǎn)稱(chēng)申請(qǐng)單位）受業(yè)主委托，向市房屋維修資金管理中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管理中心）提交書(shū)面申請(qǐng)。
2、制定方案并業(yè)主確認(rèn)：申請(qǐng)單位制定《維修和更新、改造方案》，經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主確認(rèn)通過(guò)改造方案。申請(qǐng)單位將《業(yè)主委托代辦申請(qǐng)維修資金征求意見(jiàn)表》、《維修和更新、改造方案》、《業(yè)主書(shū)面表決證明》在小區(qū)進(jìn)行公示，公示期為七天，公示期間業(yè)主若有異議的，向管理中心投訴。
3、現(xiàn)場(chǎng)查看：管理中心工作人員到小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)查看并留取影像資料；
4、申請(qǐng)列支：申請(qǐng)單位持相關(guān)材料向管理中心申請(qǐng)列支。
5、使用款首次撥付：市住房保障和房屋管理局核準(zhǔn)后，撥付工程款（工程預(yù)算金額的70%）至申請(qǐng)單位在專(zhuān)戶(hù)銀行開(kāi)立的“使用賬戶(hù)”，“使用賬戶(hù)”賬戶(hù)內(nèi)資金只能劃轉(zhuǎn)至施工單位。
6、組織實(shí)施：申請(qǐng)單位或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施維修和更新、改造方案。
7、竣工驗(yàn)收:工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表、施工單位對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，并簽署《維修和更新、改造工程驗(yàn)收單》。
8、使用款尾款撥付:申請(qǐng)單位根據(jù)工程結(jié)算費(fèi)用填寫(xiě)《維修和更新、改造工程結(jié)算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)》，并將《分?jǐn)偳鍍?cè)》和《維修和更新、改造工程竣工驗(yàn)收單》在小區(qū)進(jìn)行公示，公示期為七天，公示期滿(mǎn)若業(yè)主無(wú)異議，申請(qǐng)單位持相關(guān)材料到管理中心辦理申請(qǐng)工程尾款手續(xù)，市住房保障和房屋管理局核準(zhǔn)后，將工程尾款撥付至申請(qǐng)單位在專(zhuān)戶(hù)銀行開(kāi)立的“使用賬戶(hù)”。
我市維修資金使用過(guò)程中遇到的問(wèn)題
在實(shí)際工作中，維修方案要想取得“雙2/3”業(yè)主同意并不容易，特別是那些住戶(hù)較多的小區(qū)，業(yè)主作息時(shí)間不固定，房屋出租等情況，物業(yè)公司要一家一家上門(mén)征集簽名。而且往往還得先解釋一番以取得對(duì)方的支持。
另外在現(xiàn)實(shí)中，很多本應(yīng)該使用維修資金進(jìn)行維修的項(xiàng)目根本無(wú)法滿(mǎn)足申請(qǐng)條件，只能放棄。比如較為普遍的樓頂滲水現(xiàn)象，在簽字時(shí)候除了頂樓業(yè)主迫切希望整修屋面外，其他樓層住戶(hù)由于并未直接受到影響，大多不同意使用維修資金；電梯維修也是一樣，樓層較低的住戶(hù)由于平時(shí)不太使用電梯，也不愿意把維修資金用于維修電梯，在一部分業(yè)主出于自身利益考慮不愿支持的情況下，使得維修資金使用方案很難通過(guò)。
隨著房屋使用年限的增加，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐年老化容易出現(xiàn)緊急情況（如電梯故障等）。在突發(fā)緊急情況時(shí)，如按照常規(guī)程序申請(qǐng)維修資金，“雙2/3”業(yè)主簽字環(huán)節(jié)將耗費(fèi)大量時(shí)間，導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不能得到及時(shí)維修，嚴(yán)重影響業(yè)主的正常生活秩序，甚至引發(fā)安全事故。
建立應(yīng)急使用程序化解使用難題
我市房屋維修資金的突出問(wèn)題主要集中在“使用難”上，這也是全國(guó)維修資金管理中的難點(diǎn)問(wèn)題。為了切實(shí)解決維修資金使用難問(wèn)題，方便小區(qū)使用維修資金，確保業(yè)主的居住安全，西安市房屋維修資金管理中心多次組織廣大群眾和服務(wù)對(duì)象召開(kāi)了專(zhuān)題座談會(huì)，對(duì)于廣大業(yè)主和服務(wù)對(duì)象提出的好建議進(jìn)行系統(tǒng)的歸納總結(jié)，針對(duì)項(xiàng)目小區(qū)的突發(fā)問(wèn)題，專(zhuān)門(mén)向北京、天津等兄弟城市進(jìn)行了調(diào)研。
為有效解決我市項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)危及房屋安全等緊急情況時(shí)面臨的維修問(wèn)題，提升房屋維修資金的應(yīng)急保障功能，根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定了《西安市房屋維修資金應(yīng)急使用程序》。
維修資金應(yīng)急使用適用的范圍：1、屋面、外墻防水損壞造成嚴(yán)重滲漏的；2、樓體單側(cè)外墻飾面1/5以上面積有脫落危險(xiǎn)的；3、電梯出現(xiàn)故障危及人身安全，特種設(shè)備管理部門(mén)要求對(duì)電梯維修和更新、改造的； 4、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門(mén)要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的；5、高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；6、專(zhuān)用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的。
維修資金應(yīng)急使用適用于以下兩類(lèi)維修資金交存情況的小區(qū)：1、維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主已全部交存維修資金；2、維修資金列支范圍內(nèi)雖存在部分業(yè)主未交存維修資金，但這部分業(yè)主愿意承擔(dān)維修工程費(fèi)用。
維修資金應(yīng)急使用制度的建立，開(kāi)啟了我市維修資金使用的全新模式，是化解緊急情況時(shí)業(yè)主簽字難、維修資金申請(qǐng)周期長(zhǎng)等問(wèn)題的有效途徑，保障了房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生緊急情況時(shí)能夠得到及時(shí)維修，切實(shí)解決業(yè)主的實(shí)際困難。
加強(qiáng)管理完善維修資金使用制度
在今后的工作中，將進(jìn)一步加強(qiáng)管理，完善維修資金使用制度：一是對(duì)我市維修資金使用程序進(jìn)行簡(jiǎn)化、完善。二是嚴(yán)格使用小區(qū)的上報(bào)資料審查及使用審批。重點(diǎn)加強(qiáng)使用項(xiàng)目小區(qū)查看和公示現(xiàn)場(chǎng)查看工作，實(shí)行使用首款撥付、尾款撥付公示制度。三是引入工程審價(jià)中介機(jī)構(gòu)，參與監(jiān)督維修資金使用。工程造價(jià)必須由有資質(zhì)的審價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，增加了維修資金使用的透明度，同時(shí)加大了對(duì)審價(jià)中介機(jī)構(gòu)的管理力度，建立考核機(jī)制。在今后的工作中不斷改進(jìn)工作作風(fēng)，積極探尋解決維修資金工作中突出問(wèn)題的新思路、新方法，為我市維修資金事業(yè)良好發(fā)展做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。
來(lái)源：公眾號(hào)“西安房管”
住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。住宅共用部位包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
國(guó)家《物權(quán)法》對(duì)于房屋維修資金使用的規(guī)定
國(guó)家物權(quán)法對(duì)于維修資金使用有著明確的規(guī)定，為維修資金使用提供了法律依據(jù)。按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》“第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”的規(guī)定，要使用維修資金必須征得“雙2/3”業(yè)主同意。
我市房屋維修資金使用的程序
我市房屋維修資金使用的具體程序：
1、授權(quán)委托：業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房屋管理單位（以下簡(jiǎn)稱(chēng)申請(qǐng)單位）受業(yè)主委托，向市房屋維修資金管理中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管理中心）提交書(shū)面申請(qǐng)。
2、制定方案并業(yè)主確認(rèn)：申請(qǐng)單位制定《維修和更新、改造方案》，經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主確認(rèn)通過(guò)改造方案。申請(qǐng)單位將《業(yè)主委托代辦申請(qǐng)維修資金征求意見(jiàn)表》、《維修和更新、改造方案》、《業(yè)主書(shū)面表決證明》在小區(qū)進(jìn)行公示，公示期為七天，公示期間業(yè)主若有異議的，向管理中心投訴。
3、現(xiàn)場(chǎng)查看：管理中心工作人員到小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)查看并留取影像資料；
4、申請(qǐng)列支：申請(qǐng)單位持相關(guān)材料向管理中心申請(qǐng)列支。
5、使用款首次撥付：市住房保障和房屋管理局核準(zhǔn)后，撥付工程款（工程預(yù)算金額的70%）至申請(qǐng)單位在專(zhuān)戶(hù)銀行開(kāi)立的“使用賬戶(hù)”，“使用賬戶(hù)”賬戶(hù)內(nèi)資金只能劃轉(zhuǎn)至施工單位。
6、組織實(shí)施：申請(qǐng)單位或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施維修和更新、改造方案。
7、竣工驗(yàn)收:工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表、施工單位對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，并簽署《維修和更新、改造工程驗(yàn)收單》。
8、使用款尾款撥付:申請(qǐng)單位根據(jù)工程結(jié)算費(fèi)用填寫(xiě)《維修和更新、改造工程結(jié)算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)》，并將《分?jǐn)偳鍍?cè)》和《維修和更新、改造工程竣工驗(yàn)收單》在小區(qū)進(jìn)行公示，公示期為七天，公示期滿(mǎn)若業(yè)主無(wú)異議，申請(qǐng)單位持相關(guān)材料到管理中心辦理申請(qǐng)工程尾款手續(xù)，市住房保障和房屋管理局核準(zhǔn)后，將工程尾款撥付至申請(qǐng)單位在專(zhuān)戶(hù)銀行開(kāi)立的“使用賬戶(hù)”。
我市維修資金使用過(guò)程中遇到的問(wèn)題
在實(shí)際工作中，維修方案要想取得“雙2/3”業(yè)主同意并不容易，特別是那些住戶(hù)較多的小區(qū)，業(yè)主作息時(shí)間不固定，房屋出租等情況，物業(yè)公司要一家一家上門(mén)征集簽名。而且往往還得先解釋一番以取得對(duì)方的支持。
另外在現(xiàn)實(shí)中，很多本應(yīng)該使用維修資金進(jìn)行維修的項(xiàng)目根本無(wú)法滿(mǎn)足申請(qǐng)條件，只能放棄。比如較為普遍的樓頂滲水現(xiàn)象，在簽字時(shí)候除了頂樓業(yè)主迫切希望整修屋面外，其他樓層住戶(hù)由于并未直接受到影響，大多不同意使用維修資金；電梯維修也是一樣，樓層較低的住戶(hù)由于平時(shí)不太使用電梯，也不愿意把維修資金用于維修電梯，在一部分業(yè)主出于自身利益考慮不愿支持的情況下，使得維修資金使用方案很難通過(guò)。
隨著房屋使用年限的增加，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐年老化容易出現(xiàn)緊急情況（如電梯故障等）。在突發(fā)緊急情況時(shí)，如按照常規(guī)程序申請(qǐng)維修資金，“雙2/3”業(yè)主簽字環(huán)節(jié)將耗費(fèi)大量時(shí)間，導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不能得到及時(shí)維修，嚴(yán)重影響業(yè)主的正常生活秩序，甚至引發(fā)安全事故。
建立應(yīng)急使用程序化解使用難題
我市房屋維修資金的突出問(wèn)題主要集中在“使用難”上，這也是全國(guó)維修資金管理中的難點(diǎn)問(wèn)題。為了切實(shí)解決維修資金使用難問(wèn)題，方便小區(qū)使用維修資金，確保業(yè)主的居住安全，西安市房屋維修資金管理中心多次組織廣大群眾和服務(wù)對(duì)象召開(kāi)了專(zhuān)題座談會(huì)，對(duì)于廣大業(yè)主和服務(wù)對(duì)象提出的好建議進(jìn)行系統(tǒng)的歸納總結(jié)，針對(duì)項(xiàng)目小區(qū)的突發(fā)問(wèn)題，專(zhuān)門(mén)向北京、天津等兄弟城市進(jìn)行了調(diào)研。
為有效解決我市項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)危及房屋安全等緊急情況時(shí)面臨的維修問(wèn)題，提升房屋維修資金的應(yīng)急保障功能，根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定了《西安市房屋維修資金應(yīng)急使用程序》。
維修資金應(yīng)急使用適用的范圍：1、屋面、外墻防水損壞造成嚴(yán)重滲漏的；2、樓體單側(cè)外墻飾面1/5以上面積有脫落危險(xiǎn)的；3、電梯出現(xiàn)故障危及人身安全，特種設(shè)備管理部門(mén)要求對(duì)電梯維修和更新、改造的； 4、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門(mén)要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的；5、高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；6、專(zhuān)用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的。
維修資金應(yīng)急使用適用于以下兩類(lèi)維修資金交存情況的小區(qū)：1、維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主已全部交存維修資金；2、維修資金列支范圍內(nèi)雖存在部分業(yè)主未交存維修資金，但這部分業(yè)主愿意承擔(dān)維修工程費(fèi)用。
維修資金應(yīng)急使用制度的建立，開(kāi)啟了我市維修資金使用的全新模式，是化解緊急情況時(shí)業(yè)主簽字難、維修資金申請(qǐng)周期長(zhǎng)等問(wèn)題的有效途徑，保障了房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生緊急情況時(shí)能夠得到及時(shí)維修，切實(shí)解決業(yè)主的實(shí)際困難。
加強(qiáng)管理完善維修資金使用制度
在今后的工作中，將進(jìn)一步加強(qiáng)管理，完善維修資金使用制度：一是對(duì)我市維修資金使用程序進(jìn)行簡(jiǎn)化、完善。二是嚴(yán)格使用小區(qū)的上報(bào)資料審查及使用審批。重點(diǎn)加強(qiáng)使用項(xiàng)目小區(qū)查看和公示現(xiàn)場(chǎng)查看工作，實(shí)行使用首款撥付、尾款撥付公示制度。三是引入工程審價(jià)中介機(jī)構(gòu)，參與監(jiān)督維修資金使用。工程造價(jià)必須由有資質(zhì)的審價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，增加了維修資金使用的透明度，同時(shí)加大了對(duì)審價(jià)中介機(jī)構(gòu)的管理力度，建立考核機(jī)制。在今后的工作中不斷改進(jìn)工作作風(fēng)，積極探尋解決維修資金工作中突出問(wèn)題的新思路、新方法，為我市維修資金事業(yè)良好發(fā)展做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。
來(lái)源：公眾號(hào)“西安房管”
